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【会计实操经验】房屋租赁期间装修费的税收风险及控制

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只分享有价值的知识点,本文由梁志飞老师精心收编,大家可以下载下来好好看看! 【会计实操经验】房屋租赁期间装修费的税收风险及控制 (一)税收风险在实践中,租赁期间装修费用的税收风险主要体现在: 租赁期提前结束尚未摊销的装修费是在租赁期结束时全部计入当期损 益还是在今后继续进行摊销呢?如果在租赁期结束时, 赁期提前结束 尚未摊销的装修费全部计入当期损益,则会对当期的企业所得税产生 重大影响,能否得到当地税务当局的认可呢?;如果在今后继续进行 摊销,由于租赁期已经结束,后租赁的法律关系已经不存在了,则能 否继续扣除呢?这些问题已经困扰不少企业的税务管理人员和税务机 关的执法人员。(二)税收风险控制因各种原因导致原租入固定资产提 前退租而归还出租方的情况下,按租赁合同期限或者按其摊销期限* 均摊销,尚未摊销完毕的装修费用的税务处理问题,现行税法并没有 涉及。因此,实务中存在不少争论,存在以下两种观点:第一,租赁 资产的使用期限至截止租赁期提前结束时,对尚未摊销完毕的装修费 用,一次性在当年度全部予以摊销。第二,租赁期提前结束时,尚未 摊销的装修费,不属于企业自行计算扣除的资产损失,尚未摊销的装 修费,不宜在提前退租归还租赁固定资产后自行一次性在当年度全部 予以摊销,最好向主管税务机关进行专项申报损失。针对以上两种观 点,为了减少税收风险,最后按照第二种观点进行执行。案例:某企 业租赁期提前结束尚未摊销装修费的税务处理分析(1)案情介绍某公 司为一家商贸企业,2016 年在市中心租入某写字楼的一层用于商业销 售,该公司与出租方签订了租赁协议,租期五年。该公司对该经营性 租入房产进行了重新装修,装修费约 650 万元,按租赁期进行摊销, 只分享有价值的知识点,本文由梁志飞老师精心收编,大家可以下载下来好好看看! 2016 年摊销了 130 万元,抵减了应纳税所得额。2017 年 5 月,由于双 方发生纠纷,租赁期提前结束。请问该公司发生的尚未摊销装修费应 如何进行税务处理,是否可以在 2017 年度企业税税前扣除?(2)涉 税分析关于租赁期提前结束尚未摊销装修费的税务处理问题,存在两 点观点。第一种观点认为倾向于按财务处理方式。在财务处理上,通 常纳税人以经营性租赁方式租入的固定资产所发生的改良支出,按剩 余租赁期与租赁资产尚可使用年限两者中孰短的期限,*均扣除。由 于租赁期提前结束,该项资产预期不能给企业带来利益,不符合资产 确认条件。因此,租赁资产的使用期限至截止租赁期提前结束时,对 尚未摊销完毕的装修费用,一次性在当年度全部予以摊销。第二种观 点认为应按资产损失报批处理。根据《企业所得税法》第十三条及其 实施条例第六十八条规定,企业承租房屋发生的装修费属于租入固定 资产的改建支出,应作为长期待摊费用,并按照合同约定的剩余租赁 期限分期摊销。由于,长期待摊费用属于企业的一项资产,租赁期提 前结束时,发生了损失,但不属于由企业自行计算扣除的资产损失, 应按《企业资产损失税前扣除管理办法》(国家税务总局公告第 2011 年第 25 号)向主管税务机关进行专项申报处理根据《企业资产损失税 前扣除管理办法》(国家税务总局公告第 2011 年第 25 号)的规定,企 业实际发生的资产损失按税务管理方式可分为清单申报损失和须经税 务机关专项申报损失。属于由企业清单申报损失包括:(一)企业在正 常经营管理活动中因销售、转让、变卖固定资产、生产性生物资产、 存货发生的资产损失;(二)企业各项存货发生的正常损耗;(三)企 业固定资产达到或超过使用年限而正常报废清理的损失;(四)企业生 只分享有价值的知识点,本文由梁志飞老师精心收编,大家可以下载下来好好看看! 产性生物资产达到或超过使用年限而正常死亡发生的资产损失;(五) 企业按照有关规定通过证券交易场所、银行间市场买卖债券、股票、 基金以及金融衍生产品等发生的损失;(六)其他经国家税务总局确认 不需经税务机关审批的其他资产损失。上述以外的资产损失,需向税 务机关进行专项申报扣除损失。租赁期提前结束时,尚未摊销的装修 费,不属于企业自行计算扣除的资产损失,尚未摊销的装修费,不宜 在提前退租归还租赁固定资产后自行一次性在当年度全部予以摊销, 最好向主管税务机关进行专项申报损失。因此,笔者倾向于第二种观 点,建议该公司做 2017 年度企业所得税汇算清缴前,为减少避免税务 风险,对上述税务事项向主管税务机关提出专项申报资产损失的申请。 结语:会计是一个注重积累的职业,出纳、会计、主管、经理一路攀 升,是正常的途径,从简单的账务处理到报表制作、税务处理、到财 务分析、到更高层级的管理会计,应该有个循序渐进的过程,大家定 要积累大量的知识并且尽量运用到实际的工作当中,现在只需沉淀, 相信将来会有更大更好的发展,最后感谢大家的支持!



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